은퇴 후에는 소득이 줄어들게 되고, 생활비나 의료비 등 고정적으로 필요한 지출은 오히려 증가하게 되죠. 특히 우리나라처럼 자산의 대부분이 부동산에 집중되어 있는 구조에서는 현금화가 쉽지 않아 불안감을 더하게 됩니다.
이런 상황에서 국가가 보증하고, 내 집에 거주하면서도 일정 금액의 생활비를 매월 안정적으로 받을 수 있는 제도가 있습니다.
바로 주택연금(역모기지) 제도입니다. 이 제도는 단순한 금융상품이 아니라, 고령자분들의 노후를 실질적으로 지원하는 복지적 성격도 함께 가지고 있는 제도입니다.
2025년 현재, 주택연금은 가입 기준이 일부 완화되고, 지급 방식도 다양화되면서 더 많은 분들이 활용하고 있습니다.
오늘은 아래의 내용을 중심으로 주택연금에 대해 완전 정리해 드립니다.
이 글을 통해 본인이나 부모님이 주택연금 대상에 해당되는지 쉽게 판단하실 수 있으며, 실제 신청 전 어떤 부분을 고려해야 할지 명확하게 이해하실 수 있습니다.
주택연금 예상수령액 계산하기
주택연금의 월 수령액은 크게 주택가격과 가입자 연령 두 가지 요소에 따라 결정됩니다.
한국주택금융공사 공식사이트에서 직접 예상연금 조회 기능을 통해 금액확인이 가능합니다.
☞ 한국주택금융공사 공식사이트에서 예상수령액 계산하기
예상연금조회 | 주택연금 | 한국주택금융공사
<!-- 도움말 말풍선 용어사전 바로 링크 제목용,본문용 js파일은 footer파일 js영역 수정 --> 부부 중 연소자 연령 기준으로 월지급금 산정 조회결과보기 연금지급방식, 최대인출한도(50%), 최대인출
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(1) 주택가격
- 주택가격은 공시가격이 아닌 시세 기준으로 결정됩니다.
- 아파트의 경우 : 한국부동산원 시세 → KB국민은행 시세 순으로 적용
- 단독주택, 다가구주택, 오피스텔 등 : 감정평가를 통해 가격 산정
(2) 연령 기준
주택연금은 부부 기준, 더 나이가 적은 사람(연소자)의 나이를 기준으로 월 수령액이 계산됩니다.
나이가 많을수록 기대 여명이 짧기 때문에 월 수령액이 많아지고, 나이가 적을수록 수령 기간이 길어지므로 월 수령액은 줄어듭니다.
예상 수령 예시 (2025년 기준)
- 주택 시세 : 3억원
- 부부 중 연소자 나이 : 70세
- 지급방식 : 종신지급 정액형
→ 예상 수령액 : 월 약 88만원 내외 (우대형은 최대 20% 추가)
주택연금 가입조건 및 대상주택
2025년 현재, 주택연금에 가입할 수 있는 조건은 이전보다 훨씬 유연해졌습니다. 다음 항목들을 체크해보세요.
인터넷가입신청 | 가입신청 | 주택연금 | 한국주택금융공사
주택연금 인터넷신청 매뉴얼 주택연금 인터넷 가입신청 안내 인터넷으로 가입신청을 하시면 공사 직원이 연락을 드려 신청내용 확인 및 심사를 진행합니다. 주택연금 가입신청을 위해 공동인
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(1) 연령 요건
• 부부 중 1명이라도 만 55세 이상이면 신청 가능
• 단, 실질적인 수령액은 더 나이가 적은 쪽(연소자)을 기준으로 결정됨
(2) 주택 보유 기준
• 부부 기준으로 공시가격 12억원 이하 주택 소유자
• 다주택자도 합산 공시가격이 12억원 이하면 가능
• 12억 초과 2주택 보유자 : 3년 내 1주택 처분 조건으로 가입 가능
(3) 대상 주택 종류
• 「주택법」상 주택 (아파트, 다세대, 단독 등)
• 지방자치단체에 신고된 노인복지주택
• 주거용 오피스텔 (상가나 업무용은 제외)
(4) 거주 요건
• 신청 당시 주택에 실거주하고 있어야 하며, 주민등록상 주소 이전도 필수
(5) 의사 능력
• 신청자 및 배우자는 의사 결정 능력이 있어야 하며
• 판단 능력 부족 시 성년후견제도를 통해 대리 신청 가능
주택연금 신청방법과 절차
1단계 : 자격 확인 및 수령액 조회
• 한국주택금융공사(HF) 홈페이지에서 예상연금 조회
• 본인의 주택 유형과 예상 수령액을 사전 확인
2단계 : 상담 예약
• 홈페이지 또는 전화로 상담 예약
• 상담 시 필요한 서류 : 등기부등본, 주민등록등본, 가족관계증명서 등
☞ 한국주택금융공사 전화상담 예약하기
전화 상담 예약 | 상담예약 | 주택연금 | 한국주택금융공사
담당부서 : 주택연금부 연락처 : 1688-8114
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3단계 : 감정평가 및 계약 체결
• 필요시 감정평가 진행
• 연금 가입 계약서 작성, 저당권 설정 또는 신탁 방식 중 선택
4단계 : 연금 지급 개시
• 설정 완료 후, 매월 선택한 방식에 따라 연금이 자동 지급됩니다.
• 주택가격 2억 5천만원 미만 1주택자의 경우, 감정평가 수수료 지원 가능
• 주택연금 신청은 온라인 또는 직접 방문 모두 가능
주택연금 지급방식 및 선택 팁
주택연금은 단순히 ‘매달 일정 금액을 받는 제도’로만 이해하면 아쉽습니다.
개인의 생활 패턴, 목돈 필요 여부, 건강상태 등 다양한 요소를 고려해 지급방식을 선택할 수 있기 때문입니다.
특히 2025년 기준으로는 6가지 이상의 지급방식과 다양한 세부 유형(정액형, 초기증액형 등)이 제공되어, 본인의 노후 계획에 따라 맞춤형 선택이 가능합니다.
(1) 종신지급방식
• 별도의 인출 없이, 매월 동일한 금액을 평생 동안 지급
• 가장 일반적이며 안정적인 방식
• 목돈이 당장 필요 없고, 매월 생활비가 일정하게 필요한 분 추천
• 정액형 , 초기증액형, 정기증가형 선택 가능
(2) 종신혼합방식
• 일정 금액은 한 번에 인출 가능, 나머지는 종신으로 연금 지급
• 인출한도는 전체 연금여신 한도의 50%까지 (재건축 등은 70%)
• 재건축 분담금, 큰 병원비, 자녀 결혼비용 등 목돈이 필요한 분 추천
• 인출한도 사용 후 월지급금은 줄어들 수 있음
(3) 확정기간혼합방식
• 목돈 일부를 인출하고, 남은 금액은 지정된 기간 동안만 연금 지급
• 확정기간 종료 후에는 일부 금액만 의료비 등으로 제한 사용
• 단기 수령을 원하거나, 기대여명이 짧은 경우 추천
• 인출한도 중 5%는 의료비나 주택 유지비 등 용도로만 사용 가능
(4) 우대지급방식
• 기초연금 수급자이며, 부부 기준 2억 5천만 원 이하 1주택자에게 적용
• 일반형보다 최대 약 20%까지 더 많은 월지급금
• 65세 이상 고령자 중 기초연금 수급자
• 인출한도 없이 월 지급금만 많아지는 ‘우대지급형’
• 인출도 가능한 ‘우대혼합형’ 선택 가능
(5) 주택담보 상환형
• 기존에 집을 담보로 받은 금액이 있을 경우, 인출금으로 먼저 상환
• 잔여 금액으로는 평생 연금 수령 가능
• 기존 담보금 이용자 또는 소상공인 여신 이용자 추천
• 최초 연금 여신 실행일로부터 6개월 이내 기존 채무 상환 필수
• 소상공인일 경우, 폐업 신고가 필요
※ 출처 : 한국주택금융공사 홈페이지, 2025년 제도 안내자료