많은 분들이 내 집 마련을 하거나 주거 환경을 개선하기 위해 새로운 주택을 구입하면서 기존 주택을 처분하게 되는 상황을 겪으십니다. 이런 경우에는 일시적으로 두 채의 주택을 보유하게 되며, 이를 '일시적 1가구 2주택'이라 부릅니다.
그런데 문제는 이 상황에서 기존 주택을 매도할 때 양도소득세가 발생할 수 있다는 점입니다. 하지만 일정 요건을 충족한다면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문에 세심한 주의가 필요합니다.
2025년 현재, 정부는 실수요자 중심의 부동산 정책을 이어가며 세금 부담을 줄이기 위한 제도 개선을 지속하고 있습니다. 특히 실거주 목적의 주택 이동 과정에서의 세 부담 완화를 위해 ‘일시적 1가구 2주택 비과세 제도’는 매우 중요한 절세 전략 중 하나로 꼽힙니다.
이 글에서는 2025년 기준으로 일시적 1가구 2주택의 비과세 요건, 양도소득세 면제기간, 절세 전략, 그리고 정책적 혜택에 대해 구체적이고 쉽게 설명드리겠습니다.
복잡하게 느껴질 수 있는 세금 관련 내용을 최대한 이해하기 쉽게 정리했으니, 내 집 마련이나 기존 주택 매도를 앞두고 계신 분들은 꼭 참고해보시기 바랍니다.
일시적 1가구 2주택 비과세 요건 (2025년 기준)
일시적 1가구 2주택의 비과세 혜택을 받기 위해서는 아래 요건을 반드시 충족해야 합니다. 해당 요건은 2025년 세법 개정 사항을 반영한 기준입니다.
✅ 비과세 요건 주요 조건
- 1가구의 정의 : 배우자 및 생계를 같이하는 직계존비속이 동일 세대 구성원일 경우 1가구로 간주합니다.
- 기존 주택을 먼저 보유 중일 것 : 기존 주택을 보유한 상태에서 새로운 주택을 취득한 경우여야 합니다.
- 신규 주택 취득 후 일정기간 내 기존 주택을 양도해야 함
☞ 양도소득세 1세대 1주택 비과세 기본 대상자 확인
✅ 2025년 기준 요건 정리
| 구분 | 비과세 요건 |
| 신규 주택 취득 시기 | 기존 주택 취득 후 1년 이상 경과 후 취득해야 함 |
| 기존 주택 양도 기한 | 신규 주택 취득 후 3년 이내 양도 시 비과세 적용 |
| 지역에 따른 차이 | 조정대상지역 내외 여부에 따라 조건이 달라질 수 있음 |
| 실거주 요건 | 조정대상지역 내 주택일 경우 2년 이상 실거주 요건 충족 필요 |
※ 단, 조정대상지역 내에 있는 기존 주택을 양도하는 경우에는 취득일로부터 실거주 2년 요건이 충족되어야 비과세가 가능합니다.
양도소득세 면제기간 계산법 및 유의사항
양도소득세는 주택을 팔 때 발생하는 차익에 대해 부과되는 세금입니다. 하지만 일정 조건을 충족하면 전액 비과세 받을 수 있습니다. 이때 기한 계산을 잘못하면 비과세 혜택을 놓칠 수 있기 때문에 정확한 계산법을 아는 것이 중요합니다.
✅ 면제기간 계산 기준
- 신규 주택 취득일로부터 3년 이내 기존 주택을 양도해야 함
- 신규 주택 취득일은 잔금일 또는 등기일 중 빠른 날을 기준으로 합니다
- 기존 주택 양도일은 매매계약서상의 양도일이 아닌 잔금 및 소유권 이전등기일 기준입니다
☞ 양도소득세 모의계산
✅ 예시로 알아보기
- A씨는 2022년 5월 10일에 기존 주택을 취득했고, 2025년 3월 1일에 신규 주택을 취득했습니다.
- 이 경우 기존 주택은 2028년 2월 28일까지 양도해야 비과세 요건을 충족합니다.
- 단, 조정대상지역에 해당할 경우 실거주 2년 요건을 확인해야 합니다.
✅ 놓치기 쉬운 포인트
- 신규 주택 취득일 계산 오류
- 잔금일 기준 착오
- 실거주 요건 충족 전 매도 시 비과세 불가
비과세 혜택 총정리 및 주의할 점
일시적 1가구 2주택 비과세는 고가주택의 경우 수천만 원에서 수억 원의 세금을 절감할 수 있는 매우 중요한 제도입니다. 하지만 단 한 가지 조건이라도 누락되면 전체 비과세가 무효 처리되므로 매우 주의하셔야 합니다.
✅ 요약 정리
| 조건 | 내용 |
| 1가구 요건 | 세대 기준으로 판단, 배우자와 직계존비속 포함 |
| 신규 주택 취득 | 기존 주택 취득 후 1년 이상 경과 후 취득 |
| 기존 주택 양도 | 신규 주택 취득일로부터 3년 이내 양도 |
| 실거주 요건 | 조정대상지역 내 주택은 2년 이상 실거주 필요 |
※ 주택 수 판단 기준일 양도일 기준 주택 수 판단
✅ 주의사항
• 부득이한 사정(이혼, 상속 등) 외에는 규정 위반 시 비과세 불가
• 임대목적 보유 시 해당 주택은 실거주 요건을 충족하지 않으면 비과세 제외
• 일시적 2주택 인정 여부는 국세청 질의 회신 사례나 세무전문가 자문을 통해 사전 검토 필수
실수요자 절세 전략, 이렇게 하세요
실수요자는 세금 부담을 최소화하면서 주택을 옮기는 것이 중요합니다. 아래 절세 전략을 활용하면 비과세 적용을 보다 확실히 할 수 있습니다.
☞ 조정대상지역 중과세 대상지역 확인
✅ 전략 1 : 미리 비과세 시점 계산하기
- 주택을 매도하기 전, 신규 취득일부터 정확히 3년 이내 양도 계획을 수립하세요
- 실거주 요건이 있는 경우 이사 후 실거주 기간을 철저히 관리하세요
✅ 전략 2 : 조정대상지역 여부 확인 필수
- 국토교통부 또는 시·군·구청 홈페이지에서 확인 가능
- 지역에 따라 실거주 요건 유무가 달라지므로 사전에 체크하세요
✅ 전략 3 : 등기일, 잔금일 모두 챙기기
- 계약, 잔금, 등기일이 다를 경우 잔금일 기준이 적용되는 경우가 대부분
- 세무서 제출용 자료 정리에 유리하도록 일자별 기록을 남겨두세요
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 기존 주택과 신규 주택 모두 조정대상지역이면 실거주 요건이 각각 필요한가요?
A. 아닙니다. 둘 중 하나만 실거주 요건을 충족하면 됩니다.
다만, 신규 주택에 2년 이상 실거주해야 비과세 혜택을 받을 수 있으며, 기존 주택에 실거주 이력이 없다면 비과세 적용이 어려울 수 있습니다.
📌 실거주 요건은 “양도 시점 기준 주택”에 적용됩니다.
Q2. 신규 주택을 먼저 취득하고 전입했는데, 기존 주택은 아직 못 팔았습니다. 비과세 받을 수 있나요?
A. 조건을 충족하면 가능합니다.
• 신규 주택 전입 후 3년 이내 기존 주택을 양도해야 하며,
• 기존 주택이 조정대상지역이라면 과거 2년 이상 실거주한 이력이 있어야 합니다.
📌 단, 기존 주택 실거주를 하지 않았다면 비과세가 불가할 수 있습니다.
Q3. 기존 주택에 임차인이 살고 있어 실거주 요건을 채우기 어렵습니다. 이런 경우에도 비과세 가능할까요?
A. 어렵습니다.
조정대상지역 내 기존 주택의 경우, 2년 실거주 요건이 반드시 충족되어야 비과세를 받을 수 있습니다.
임대 상태로 유지하면서 양도한다면 비과세 적용은 거의 불가능합니다.
📌 예외로는 상속, 이혼, 불가피한 사정 등이 일부 인정됩니다.
Q4. 전입신고만 하면 실거주로 인정되나요?
A. 아닙니다.
단순한 전입신고만으로는 실거주로 인정되지 않으며, 다음과 같은 실거주 입증자료가 필요합니다.
• 전기·수도·가스 요금 납부내역
• 통신비 명세서
• 자녀 전학, 병원 진료 등 실거주 흔적
📌 국세청은 실질 거주 여부를 중점적으로 판단합니다.
Q5. 기존 주택을 자녀에게 증여하면 1주택자가 되나요?
A. 단순 증여만으로는 해결되지 않습니다.
자녀가 동일 세대원일 경우, 자녀 명의의 주택도 동일 세대의 주택 수에 포함됩니다.
이 경우 여전히 다주택자로 간주되어 비과세 혜택을 받지 못할 수 있습니다.
📌자녀와 세대를 분리하거나, 증여 후 5년 이상 자녀가 실질적으로 거주 및 보유한 경우 일부 인정 가능
Q6. 일시적 1가구 2주택 상태에서 새 집에 먼저 입주해도 되나요?
A. 네, 가능합니다.
비과세 요건은 기존 주택을 3년 이내 양도하는 것이 핵심이며, 신규 주택에 먼저 입주하는 것 자체는 제한이 없습니다.
단, 실거주 요건 적용 지역일 경우, 신규 주택에 2년 이상 거주한 후 기존 주택을 양도해야 하므로 순서를 신중하게 계획하셔야 합니다.
Q7. 조정대상지역은 어디서 확인하나요?
A. 조정대상지역은 국토교통부와 각 지방자치단체 홈페이지에서 확인할 수 있습니다.
2025년 현재, 서울 전역과 수도권 일부(과천, 성남 분당, 수지 등)는 여전히 조정대상지역으로 유지되고 있습니다.
Q8. 신규 주택을 구입한 뒤 기존 주택을 임대 놓고 싶어요. 괜찮을까요?
A. 임대를 놓는 순간, 실거주 요건을 충족하지 못한 것으로 간주되어 비과세가 불가합니다.
특히 조정지역의 주택일 경우, 반드시 실거주를 해야 하므로 임대는 주의가 필요합니다.
📌 실거주 요건 미충족 시 전체 양도차익에 대해 중과세가 부과될 수 있습니다.
이 외에도 복잡한 상황(혼인, 상속, 세대분리 등)에 따라 세법 해석이 달라질 수 있으니, 정확한 사례 분석이 필요하신 경우 국세청 또는 세무 전문가와의 상담을 권장드립니다.
출처 :
• 국세청 홈택스 주택양도 비과세 안내
• 조정대상지역 확인 : 해당 지자체 홈페이지 또는 부동산 거래 신고센터