2025년 현재, 오피스텔은 실거주와 투자 목적으로 모두 활용되며 많은 분들이 관심을 갖고 있는 부동산 유형 중 하나입니다. 하지만 오피스텔을 구입하거나 보유하고 있는 분들이 가장 혼란스러워하는 부분이 바로 “주택수 포함 여부”입니다.
이는 단순히 분류의 문제가 아니라 양도소득세, 종합부동산세, 취득세 등 세금과 직결되며, 청약 자격이나 추가 주택 보유 시 중과 여부까지 영향을 미칩니다.
특히 오피스텔을 업무용으로 사용하는지, 주거용으로 사용하는지에 따라 주택 수에 포함되는지 여부가 달라지고, 이에 따라 세금 부담도 큰 차이를 보이기 때문에 정확한 이해가 필수적입니다.
정부는 최근 몇 년간 오피스텔 관련 제도를 꾸준히 개편해 왔으며, 특히 신축 소형 오피스텔 한시적 주택수 제외 정책은 많은 관심을 받고 있습니다. 그 외에도 업무용 오피스텔 사용 요건, 분양권 주택수 포함 여부, 임대사업자 등록 시 제외 조건 등 여러 제도가 존재하기 때문에 종합적인 이해가 필요합니다.
이번 글에서는 오피스텔의 주택수 포함 여부에 대한 기준과 함께, 양도세, 종합부동산세, 취득세 등에서 어떤 조건을 충족해야 세금이 중과되지 않는지 구체적으로 정리해 드리겠습니다. 실거주든 투자든, 오피스텔을 보유하고 계신다면 반드시 숙지해야 할 내용입니다.
오피스텔 주택수 제외 기준 – 업무용, 전입신고
오피스텔이 주택으로 분류되어 주택 수에 포함되는지 여부는 실제 사용 용도에 따라 결정됩니다. 업무용 오피스텔로 인정받으면 주택 수에서 제외되며, 이에 따라 종합부동산세나 양도세 중과세율을 피할 수 있습니다.
✅ 업무용 오피스텔로 인정받기 위한 조건
- 임대차 계약서에 ‘업무용’ 명시
: 계약서 상 ‘업무용’이라고 명시되어 있어야 하며, 이를 통해 주거 목적이 아님을 입증할 수 있어야 합니다. - 임차인의 사업자등록 여부
: 해당 오피스텔 주소지에 사업자등록이 되어 있어야 합니다. 이는 가장 직접적인 업무용 사용의 증거입니다. - 전입신고 금지 및 주거시설 부재
: 전입신고가 되어 있지 않고, 내부에 취사시설, 욕실, 침실 등 주거 시설이 없거나 사용이 제한되어 있어야 합니다. - 전기·수도·가스 사용량
: 일반 주택보다 낮은 소비 패턴을 보이면 업무용 사용으로 간주될 수 있습니다. - 현장 실사 및 제3자의 진술
실제로 주거하지 않는다는 사실이 주변 이웃이나 관리인의 진술로도 확인될 수 있습니다.
✅ 이 모든 조건을 충족하고 업무용으로 지속 사용 중인 경우, 오피스텔은 주택 수에서 제외되어 양도세, 종부세 측면에서 유리합니다.
신축 소형 오피스텔 주택수 제외 요건 – 한시적 혜택, 종부세 제외, 홈택스 종합부동산세 모의계산
정부는 실수요자 및 투자자의 세금 부담 완화를 위해 2024년 1월 10일 ~ 2025년 12월 31일 사이 준공된 신축 오피스텔에 대해 주택수 제외 조건을 한시적으로 운영하고 있습니다.
홈택스 종합부동산세 간이세액계산(모의계산)
국세청 홈택스
hometax.go.kr
✅ 적용 대상 요건
- 면적 요건: 전용면적 60㎡ 이하
- 가격 요건: 수도권 6억 원 이하, 지방 3억 원 이하
- 취득 요건: 최초 유상 취득이어야 하며, 분양이나 최초 매매 시점에서 구매해야 함
- 세금 적용기간 :
- 취득세 : 2026년까지
- 양도세 및 종합부동산세 : 2027년까지 주택 수에서 제외
✅ 이 조건을 모두 충족한 오피스텔은 주택수에서 제외되며, 결과적으로 양도세 중과, 종부세 대상 여부, 청약 자격 제한 등에서 자유로워질 수 있습니다.
✅ 단, 해당 제도는 ‘한시적’이므로 2026년 이후 취득하거나, 조건에 일부라도 미달하는 경우 주택수에 포함되므로 주의해야 합니다.
오피스텔 분양권과 임대사업자 등록 – 주택수 포함 여부 주의사항, 장기임대주택
✅ 오피스텔 분양권
오피스텔 분양권은 원칙적으로 주택 수에 포함되지 않습니다.
하지만 중요한 점은 완공 후 사용 용도에 따라 주택 여부가 판단된다는 것입니다.
- 분양권 자체는 주택으로 간주되지 않지만,
- 실제 입주 후 주거용으로 사용하면 주택 수에 포함
- 업무용 사용 시에는 제외 대상이 됩니다.
홈택스 세금 모의계산
국세청 홈택스
hometax.go.kr
✅ 임대사업자 등록 오피스텔
오피스텔을 임대주택 등록제도를 통해 등록하는 경우, 오피스텔은 장기임대주택 요건을 충족하면 주택수에서 제외될 수 있습니다.
✔ 주요 요건:
- 전용면적 85㎡ 이하
- 임대료 시세 95% 이하
- 임대기간 최소 8년
- 임차인 자격요건 충족 (무주택, 소득요건 등)
이 요건을 충족하면 양도세 비과세, 종부세 합산 배제, 취득세 경감 등 혜택을 받을 수 있지만, 단, 2025년 기준 일부 지역에서 민간임대주택 제도 변경이 논의 중이므로, 관할 시·군·구에 사전 확인이 필수입니다.
오피스텔 세금 적용 방식 – 취득세, 양도세, 종부세 비교
오피스텔은 실제 용도에 따라 적용되는 세금 방식이 완전히 달라집니다. 아래는 2025년 기준, 세금 항목별 비교입니다.
| 구분 | 주거용 오피스텔 | 업무용 오피스텔 |
| 취득세 | 기본 4.6% / 다주택자 중과 시 8~12% | 동일 4.6% (중과 적용 없음) |
| 재산세 | 공시가격의 60% 과세표준 | 공시가격의 70% 과세표준 |
| 종합부동산세 | 주택 수에 포함되어 합산 과세 | 주택 수에서 제외 |
| 양도소득세 | 다주택자 중과세율 적용 (유예 시 일반세율) | 일반 세율 (비주택 양도세 규정 적용) |
| 부가가치세 | 면세 대상 (비과세) | 부가세 환급 가능, 매도.임대 시 부가세 10% 부과 |
✅ 핵심 요약
- 주거용 오피스텔은 주택세제로 간주 → 중과세 가능성 존재
- 업무용 오피스텔은 비주택으로 간주 → 일반세율 유지 및 부가세 환급 가능
- 종부세 대상 회피, 양도세 중과 회피가 중요한 투자 목적이라면
- 반드시 업무용 오피스텔로 사용하고 이를 입증해야만 세제상 혜택을 받을 수 있습니다.
오피스텔 투자 시 체크리스트- 주택수, 업무용도 오피스텔, 오피스텔 세금
오피스텔을 구입하거나 보유할 계획이라면 아래 항목을 꼭 사전에 확인하세요.
- 사용 용도 명확히 설정
→ 주거용인지, 업무용인지에 따라 세금이 완전히 달라짐 - 취득 시기와 가격, 면적 확인
→ 신축 소형 오피스텔 한시 혜택 적용 여부 판단 - 전입신고 여부
→ 실거주 여부 판단의 핵심 기준 - 임대차 계약서 확인
→ 업무용 명시 유무, 전입신고 방지 조항 포함 여부 - 사업자등록 및 부가세 여부 점검
→ 업무용일 경우 사업자등록, 부가세 환급 여부 중요 - 청약 계획 여부
→ 무주택 유지 전략 필요 시, 오피스텔 주택 수 포함 여부 사전 검토 필수
오피스텔 투자 전, 반드시 ‘주택수’ 판단부터 하세요
오피스텔은 업무와 주거를 겸할 수 있는 유연한 공간이지만, 세법과 청약제도에서는 그 유연성이 곧 복잡성으로 작용합니다. 실제 사용 용도에 따라 주택 수 포함 여부가 달라지고, 이에 따라 종합부동산세, 양도세, 취득세가 크게 차이 날 수 있기 때문에 명확한 기준을 이해하고 활용하는 것이 중요합니다.
특히 2025년까지 한시 적용 중인 신축 소형 오피스텔 주택수 제외 제도는 꼭 체크해보셔야 할 사항이며, 업무용 사용 요건을 갖추는 것도 실질적인 절세 전략이 될 수 있습니다.
오피스텔을 단순히 ‘소형 부동산’으로만 생각하지 마시고, 세금 계획, 보유 전략, 청약 활용까지 함께 고려한 현명한 접근이 필요합니다.
- 업무용 오피스텔로 명확히 사용 시
→ 종부세, 양도세, 취득세 모두에서 주택수 제외 혜택 가능 - 2024~2025년 신축 소형 오피스텔의 경우
→ 일정 요건 충족 시 한시적으로 주택수에서 제외 가능 - 분양권은 포함되지 않지만, 준공 후 사용 용도에 따라 주택 수 포함 가능성 있음
- 임대사업자로 등록해 요건 충족 시 장기임대주택으로 주택 수 제외 가능
관련 링크 및 출처표시:
• 국토교통부 2025년 상반기 보도자료
• 기획재정부 2025년 조세특례제한법 개정안
• 대법원 2004두14960 판례
• 한국부동산원 오피스텔 통계 DB
2025.05.29 - [분류 전체보기] - 아파트공동명의, 단독명의 장단점 - 양도소득세 계산, 신고방법
아파트공동명의, 단독명의 장단점 - 양도소득세 계산, 신고방법
아파트 공동명의와 단독명의, 어떤 차이가 있을까요?양도소득세 계산 및 신고방법까지 자세히 알려드립니다아파트를 매입하거나 매도할 때, 단독명의로 할지, 공동명의로 할지 고민되신 적 있
ssmalljourney.succentra.com
2025.05.31 - [분류 전체보기] - 자녀증여세 - 현금 증여 vs 부동산 증여, 무엇이 유리할까? (면제한도액, 비과세영역, 절세방법, 증여세 계산기)
자녀증여세 - 현금 증여 vs 부동산 증여, 무엇이 유리할까? (면제한도액, 비과세영역, 절세방법,
부모로서 자녀에게 재산을 미리 물려주는 것은 흔한 일입니다.특히 결혼, 주택 구입, 사업 시작 등의 이유로 일정 금액 이상의 자금을 지원하려는 부모님들이 많아졌습니다. 이 과정에서 가장
ssmalljourney.succentra.com
2025.06.08 - [분류 전체보기] - 일시적 1가구 2주택 비과세 요건, 양도소득세 면제기간, 절세, 혜택(2025년 최신 기준 완벽 정리)
일시적 1가구 2주택 비과세 요건, 양도소득세 면제기간, 절세, 혜택(2025년 최신 기준 완벽 정리)
많은 분들이 내 집 마련을 하거나 주거 환경을 개선하기 위해 새로운 주택을 구입하면서 기존 주택을 처분하게 되는 상황을 겪으십니다. 이런 경우에는 일시적으로 두 채의 주택을 보유하게 되
ssmalljourney.succentra.com
2025.06.26 - [분류 전체보기] - 자녀상속세, 배우자 상속세 면제한도액 – 신고기간, 상속세계산기, 상속세율표, 필요서류까지 정리
자녀상속세, 배우자 상속세 면제한도액 – 신고기간, 상속세계산기, 상속세율표, 필요서류까지
상속은 예고 없이 찾아옵니다. 갑작스러운 가족 구성원의 사망 이후, 남겨진 재산을 어떻게 정리할지 막막해하시는 분들이 많습니다. 특히 상속세는 단순히 재산을 나누는 문제를 넘어서 자녀
ssmalljourney.succentra.com